Zpravodajství z Prahy, pozvánky na kulturní a sportovní akce
Bydlení

Výkyvy běžného realitního trhu se luxusních nemovitostí nedotýkají

dum

Realitní kancelář Luxent – Exclusive Properties se na českém trhu již 15 let věnuje prodeji a pronájmu exkluzivních nemovitostí. Ty představují svébytný realitní segment, který příliš nepodléhá trendům a výkyvům běžného trhu. Některé ekonomické i geografické faktory se ale do prodeje prémiových nemovitostí promítly. V průběhu loňského roku zaznamenala společnost výrazný nárůst zájmu o pořízení rekreačních objektů v zahraničí, a to na úkor klasických chat a chalup v Česku. Kupující se také mnohem více zajímají o energetickou náročnost budov. A to nejen kvůli schválené legislativě, ale především s ohledem na své požadavky na udržitelné bydlení. 

Roste zájem zejména o rekreační objekty v zahraničí

Společnost Luxent – Exclusive Properties letos slaví 15leté jubileum svého fungování. Její dosavadní působení hodnotí majitel realitní kanceláře Emil Kasarda: Od počátku byla naše pozice jasná, a sice pomáhat klientům a developerům na trhu exkluzivních realit s výběrem mimořádných nemovitostí, poskytovat jim špičkovou zákaznickou péči a výjimečnou úroveň poradenství. Zaměřujeme se na vyhledávání těch nejvybranějších příležitostí nejen v České republice, ale po celém světě. Už 15 let se nám to daří díky naplňování a překonávání očekávání našich klientů a hluboké znalosti realitního trhu. A to bez ohledu na to, zda s nimi řešíme soukromý dům či developerský projekt.“

K zásadnímu zpomalení jako u běžných bytů nedošlo

interier bytuObecně trh exkluzivních nemovitostí zasáhly nepříznivé události uplynulých měsíců (např. turbulentní situace s hypotékami, zdražování bydlení, válka na Ukrajině, energetické krize apod.) jen částečně. „Například situace kolem hypoték se luxusního trhu příliš netýká. Již dlouhou dobu je dostatečně saturován bonitní a převážně českou klientelou, která nemá potřebu pro koupi nemovitostí využívat externí financování. V důsledku zvyšujících se úrokových sazeb odpadla i chuť vypomoci si velmi levnými penězi z úvěru a použít ty vlastní na jiné investice,“ komentuje ředitel realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties Jiří Kučera.

Přesto jsou i zde cítit určité výkyvy jak ze strany kupujících, tak prodávajících. V segmentu těch nejexkluzivnějších nemovitostí je dle slov Jiřího Kučery stále cítit velký zájem. „U ,standardně‘ exkluzivních domů a bytů to ale začíná být komplikovanější, mírně se prodlužuje doba realizace obchodů. Přece jen kupující čekají na eventuální pokles cen a nijak nespěchají. S výjimkou případů nucených prodejů však neklesají se svou představou o dobré ceně ani prodávající, což vede ke zpomalení, nikoli ale ke zmrazení trhu. Jde o situaci velmi náročnou pro realitní profesionály, kteří se musí snažit přiblížit obě strany v jejich očekáváních.“

Z hlediska poměru zájemců u luxusních domů převažují lidé kupující nemovitost pro svou potřebu. Stejně tak to je u bytů, zde ale narůstá zájem investorů. Odhadem činí dnes jejich podíl 25 % a stále se zvyšuje. U stavebních pozemků je zájem ze strany koncových uživatelů a investorů vyrovnaný.

Co se týče pronájmů, zájem o ně se bude stále zvyšovat, byť menším tempem. V krátkodobém horizontu předpokládáme snižování růstu zejména s ohledem na výši plateb za energie. V dlouhodobém výhledu pak trh ovlivní kombinace výraznějšího snížení úrokových sazeb a relativního poklesu prodejních cen bytů. Stále u nás totiž převládá touha nemovitost pro bydlení vlastnit. Až teprve pokud to z jakýchkoli důvodů není možné, bereme zavděk nájemním bydlením,“ vysvětluje Jiří Kučera.

Udržitelnost jako nový aspekt luxusu

U prémiových nemovitostí se charakteristiky poptávek z dlouhodobého hlediska příliš neliší. Rozhoduje atraktivní lokalita a bezprostřední okolí, dále architektonická hodnota, vysoká kvalita použitých materiálů a špičkové provedení prací, schopnost nemovitosti uspokojit dominantní potřeby poptávajících (bezpečnost, soukromí, reprezentativnost, zázemí pro osobní realizaci apod.) a v neposlední řadě snadná doprava a dostupnost služeb.

U exkluzivních rodinných domů i bytů ovšem přibyl nový, velmi důležitý parametr, a to energetická náročnost, respektive náklady potřebné na dosažení efektivního provozu. „U nových nemovitostí je dnes nízká energetická náročnost standardem a developer se vždy snaží maximálně zájemcům přiblížit všechna nová úsporná vylepšení. U sekundárního trhu je to složitější. Každý zájemce chce mít jasno v tom, kolik jej bude provoz konkrétní nemovitosti stát. A následně si musí spočítat, nakolik ho vyjdou náklady na rekonstrukci objektu, aby byl šetrnější. Řeší se otázky způsobu vytápění a akumulace tepla i chladu, zadržování srážkové vody a její případné využití například v podobě tzv. šedé vody pro splachování WC či zalévání, rekuperace tepelné energie, izolace, fotovoltaika apod. Klienti zkrátka oceňují a využívají každé nové řešení směřující k úspornosti a soběstačnosti,“ říká Jiří Kučera.

 Klasické chaty a chalupy se propadají, do popředí jde zahraničí

Poptávka po klasických rekreačních nemovitostech se v poslední době značně snížila. Klesly tak i ceny těchto objektů, a to až o desítky procent. Neplatí to ale pro chalupy, domy a apartmány, zejména luxusní novostavby, v oblíbených tradičních rekreačních centrech.

„Počet českých náročných zájemců, kteří si mohou dovolit pořídit si druhou domácnost v přírodě a relativně dostupné vzdálenosti z větších měst, stále přibývá. A pro ně je odpovídající volbou například kvalitní horský apartmán, jenž představuje zároveň vhodnou investici. Tato část trhu se stále rozvíjí, byť i zde došlo k poklesu tempa jeho růstu,“ doplňuje Jiří Kučera. Luxusnějším rekreačním nemovitostem totiž narůstá konkurence v zahraničí.

Byť si Češi pořizují nemovitosti mimo naše území již řadu let, tento trend právě nyní zřetelně sílí – skokově se navýšil počet realizovaných transakcí v době pocovidové. K dlouhodobě oblíbeným destinacím v Perském zálivu, zejména Dubaji, přibyl zájem o Španělsko (kontinentální i o ostrovy) a především o Chorvatsko, kam se koupěchtiví Češi vrhli v posledních měsících. Region totiž dobře znají a je velmi dobře dopravně dostupný. „Obecně rostou ceny ve všech těchto lokalitách, v Dubaji hlavně z důvodu masivních investic ruských kupujících, v Chorvatsku pak s ohledem na přijetí eura a vstup do schengenského prostoru k počátku roku,“ vysvětluje Jiří Kučera. V portfoliu společnosti se aktuálně nachází například desítky chorvatských nemovitostí v cenách od 5 mil. Kč až do 60 mil. Kč či soubor nemovitostí v Thajsku v celkové hodnotě přes 100 mil. Kč.

Právě o jihovýchodní Asii, tedy především o Thajsko a Bali, Češi rovněž projevují velký zájem, přibližuje ředitel realitní kanceláře Luxent: „Vzhledem k celkové bezpečnostní situaci v Evropě jsme zaznamenali zvýšenou poptávku po investici do nemovitostí také mimo Evropskou unii. Jednou z oblíbených lokací se nyní stává Thajsko, které má mnohem nižší životní náklady než u nás a místní zdravotnictví i školství jsou na vynikající úrovni. Například na ostrově Phuket, kde nabízíme několik nemovitostí, se nachází veškeré zázemí, a navíc lze díky oblíbenosti u asijské klientely v hlavní sezoně, tedy od listopadu do dubna, předpokládat až 100% vytíženost při jejich pronájmu.“

Ceny nerekonstruovaných zámků klesnou

zamekU historických nemovitostí zatím nepozoruje realitní kancelář Luxent – Exclusive Properties žádný mimořádný výkyv v nabídce, ani v poptávce. Jde o segment, který byl doposud poměrně stabilní. Vzrůstající kupní síla nejsolventnější části společnosti a její chuť investovat do ojedinělých nemovitostí s nadčasovou kulturní a historickou hodnotou udrží zájem o koupi historických nemovitostí. Dá se ale předpokládat určitý pokles ceny u nerekonstruovaných objektů, protože vysoké ceny energií a stavebních materiálů a prací zvyšují kupujícímu náklady,“ tvrdí Jiří Kučera.

Když investovat, tak do pozemků

Co se týče pozemků, v Praze a jejím okolí převládá zájem investorů. S rostoucí vzdáleností pak narůstá a převažuje poptávka koncových vlastníků. „Pozemky jsou a zůstanou investiční stálicí, takže jejich ceny do budoucna stále přiměřeně porostou. Přetrvá jejich obliba coby nástroje na uchování hodnoty peněz v době inflace pro typické střadatele,“ uvádí Jiří Kučera a dodává: „Současně to je v dnešní době velmi výhodná investice i z pohledu developerů, kteří mají tendenci nezahajovat větší, investičně nákladné stavby z důvodu vysoké ceny peněz a nejistoty ohledně znovunastartování poptávky. Pozemkový development není tak investičně náročný a lze jej často pokrýt vlastními zdroji. Respektive potřeba čerpat externí finance se koncentruje do relativně krátkého období jejich zasíťování.“

A co developerské projekty?

Součástí nabídky realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties jsou rovněž ucelené developerské projekty. A jak popisuje realitu současného developerského trhu Jiří Kučera, je nyní nutné počítat se sníženým tempem prodejů. „Ve středním segmentu jsou klíčové podmínky pro hypoteční financování, a dokud se ty nezmění, nelze očekávat zásadní změnu. O to více je důležité soustředit se na kvalitu nabízených nemovitostí a služeb s nimi či s jejich pořízením spojených a také na marketing. Vzhledem k našim zkušenostem jsme již nyní partnerem některých developerských společností, které si uvědomily nezbytnost zajištění bezchybného marketingového a prodejního procesu při prodeji například dražších či jinak nadstandardních projektů z jejich nabídky.“

Marcela Kukaňová

Michaela Muczková

Podobné příspěvky

Pět důvodů, proč letos citelně zdraží nájemné

Afri

Šmejdi mají nový trik, jak zneužít důvěru seniorů

Afri

PRVOREPUBLIKOVÁ ZNAČKA ČESKÝCH LIHOVIN DYNYBYL UVÁDÍ NA TRH NOVÝ JALOVCOVÝ GIN S PŘÍCHUTÍ BEZINKY  

Afri