dTest: Mezi nejčastější a nejzásadnější obavy pronajímatele patří strach ze škody způsobené nájemcem v bytě. Na druhou stranu za újmu vzniklou nájemci může v některých případech nést odpovědnost i pronajímatel. Kdy tedy v souvislosti s nájmem bytu vzniká pronajímateli či nájemci právo na kompenzaci? A co v tomto ohledu říká zákon a co si lze upravit v nájemní smlouvě?
Škody v nájemním bytě. Víte, kdo je zaplatí?
„V naší spotřebitelské poradně se třeba často setkáváme s dotazem ohledně povinnosti nájemce vymalovat byt po skončení nájmu,“ uvádí Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest. A dále vysvětluje: „Pokud nedošlo bez dohody s pronajímatelem ke změně barvy výmalby, automaticky nelze po nájemci požadovat výmalbu zdí, ledaže by právě stav výmalby neodpovídal obvyklému opotřebení.“ Pronajímatel by mohl argumentovat i tím, že nájemce je povinen byt vymalovat v rámci takzvané běžné údržby bytu, kterou musí provádět během trvání nájmu, pokud se s pronajímatelem dohodne jinak.
Je v zájmu nájemce, aby se s pronajímatelem přímo v nájemní smlouvě dohodl i na tom, jak může pronajatý byt upravovat. Bez dohody se totiž bude postupovat podle zákona, který říká, že úpravy bytu musí vždy odsouhlasit pronajímatel. Výjimkou je pouze situace, kdy je úprava potřebná vzhledem k hendikepu nájemce, ovšem tu by musel povolit soud. Jestliže se tedy nájemce s pronajímatelem nedohodne, nezbude mu při skončení nájmu nic jiného než úpravy provedené v bytě odstranit. „Může tak dojít k situaci, kdy nájemce bude muset odmontovat novou kuchyňskou linku, kterou do bytu pořídil bez souhlasu pronajímatele. Navíc po něm může pronajímatel chtít, aby na její místo vrátil tu původní. Případně bude muset nájemce bez náhrady v bytě ponechat novou linku, pokud by její demontáží došlo k dalšímu poškození bytu,“ popisuje příklad Eduarda Hekšová.
Všechny požadavky na náhradu škody je nutné doložit důkazy, aby byla prokázána existence škody a určena výše náhrady. Je třeba praktické sepsat na začátku nájmu protokol o předání bytu a připojit k němu fotografie či videonahrávku pořízené mobilním telefonem, které prokážou, jaký byl stav bytu na začátku nájmu. Právě takový protokol doplněný o fotografie či videonahrávku může posloužit jako důkaz například o tom, zda nájemce poškodil či naopak nepoškodil umyvadlo, podlahu, kuchyňskou linku a podobně.
Pro pronajímatele může být složité od nájemce náhradu škody vymoci. „Proto řada pronajímatelů požaduje na začátku nájmu sloužení jistoty neboli kauce, kterou lze započítat na náhradu případných škod. Výše kauce nesmí činit více než trojnásobek nájemného sečteného s případnými smluvními pokutami,“ upozorňuje Eduarda Hekšová.
Někdy však může určitou kompenzaci požadovat i nájemce. Jedná se předně o situace, kdy mu pronajímatel nezajistí nerušený nájem, což je jeho zákonnou povinnost. V takovém případě může nájemci vzniknout nárok na slevu z nájemného. Ovšem tu může požadovat až od okamžiku, kdy pronajímatele na problém upozorní, jelikož od té doby může pronajímatel podniknout kroky k nápravě. Otázkou je přiměřenost slevy, jejíž výše by záležela na závažnosti situace. Pronajímatel se může někdy bránit tím, že se jedná o běžnou součást bydlení. Například pokud dochází k rekonstrukci sousedního bytu, požadavek na slevu z nájemného by nebyl oprávněný. Ledaže by byla například velmi dlouhá či příliš hlučná.
Jaroslav Švehla
dTest, o.p.s. je největší českou spotřebitelskou organizací, která v ČR působí již od roku 1992. Je vydavatelem spotřebitelského časopisu dTest, na jehož stránkách jsou publikovány výsledky nezávislých a objektivních testů produktů, varování před nebezpečnými a zdravotně závadnými výrobky, informace o spotřebitelských právech a rady, jak tato práva účinně uplatňovat.
Poradenská linka časopisu dTest – 299 149 009 – je v provozu každý pracovní den od 9 do 17 hodin a spotřebitelé na ní mohou konzultovat s právními poradci časopisu dTest nejrůznější spotřebitelské problémy, a to za cenu běžného tarifu volání.